Michoel & Bremans, Geassocieerde notarissen te Hoogstraten

 

Michoel & Bremans

Geassocieerde notarissen te Hoogstraten

5 dingen die je moet weten wanneer een deel van je woning beroepsmatig wil gebruiken

21 oktober 2019

Een kantoorruimte of een praktijk huren of kopen, is niet voor iedere ondernemer weggelegd. Daarom overwegen ondernemers soms om hun ondernemingsactiviteiten in hun woning uit te oefenen. Maar zelfs wanneer je verkiest om je professionele activiteiten uit te oefenen in je woning, moet je rekening houden met een aantal zaken.

Check of je een vergunning nodig hebt
Je gaat eerst en vooral best na of je een vergunning nodig hebt. Je woning is op de eerste plaats bestemd om in te wonen. Wil je de functie van je woning wijzigen, dan moet je daar in principe een vergunning voor aanvragen.  Ook als je niet meteen verbouwingswerken uitvoert. Gelukkig is een vergunning vragen niet altijd nodig. Je hoeft niet wakker te liggen van een vergunning als je aan deze voorwaarden voldoet:

  • Je woning ligt in een woongebied;

  • De woonfunctie blijft de hoofdfunctie van het gebouw;

  • De ruimte die ingenomen wordt voor je onderneming is kleiner dan de woonruimte en nooit groter dan 100m²;

  • De onderneming die je wil vestigen in je woning is niet strijdig met stedenbouwkundige voorschriften, ruimtelijke uitvoeringsplannen, plannen van aanleg en verkavelingsvergunningen.

Bovendien mag je de bestemming van je woning wijzigen zonder een vergunning aan te vragen wanneer de ondernemingsactiviteiten de maximale duur van 90 dagen per jaar niet overschrijden. Handig voor wie een pop-up winkel wil starten.

Wil je een omvangrijk deel van je woning gebruiken voor je bedrijf? Dan zal je een vergunning moeten vragen, zelfs indien je geen werken uitvoert. Gemeenten mogen eigen regels uitvaardigen. Informeer je daarom altijd eerst bij de gemeente om weten of je een vergunning moet aanvragen of een melding moet doen.  

Huur je? Vraag toestemming aan je verhuurder
Wie een zelfstandige activiteit wil uitoefenen in zijn  huurwoning moet de toestemming vragen aan zijn verhuurder. Het verhuren van een goed waarin professionele activiteiten worden uitgeoefend heeft voor de verhuurder fiscale gevolgen. De verhuurder wordt m.a.w. anders belast. Jouw professionele activiteiten kunnen voor hem of haar een meerkost betekenen, zelfs als je de woning maar gedeeltelijk voor professionele doeleinden gebruikt. Veel verhuurders nemen daarom in de huurovereenkomst een clausule op met de verplichting het goed enkel te bestemmen voor private bewoning en niet voor beroepsgebruik. Wil je de zaken toch anders zien? Bespreek dit dan open en duidelijk met je verhuurder.

Bescherm je woning tegen beslag
Een eenmanszaak richt je eenvoudig op, maar je bent dan wel met heel je vermogen aansprakelijk voor professionele schulden. Daarom voorzie je best een minimale bescherming voor als het ooit verkeerd loopt. Bij de notaris kan je een zogenaamde ‘akte van onbeslagbaarheid van de gezinswoning’ opstellen waardoor schuldeisers van professionele schulden geen beslag kunnen leggen op je gezinswoning. Je kan deze bescherming ook vragen indien je zelfstandige bent in bijberoep.

Mogelijks nadelen voor je erfbelasting en registratiebelasting
Hoe wordt je belast wanneer je een woning wil kopen waar je ondernemingsactiviteiten wil uitoefenen? In principe geldt het tarief van 10% registratierechten bij de aankoop van een woning.

Voor een enige gezinswoning heb je, mits je voldoet aan een aantal voorwaarden, recht een verlaagd tarief 7%. Om van dit tarief te genieten moet de woning hoofdzakelijk dienen voor de huisvesting van één of meer personen. Wil je echter een onroerend goed kopen die hoofdzakelijk beroepsmatig gebruikt zal worden (maar waar je bv. zelf in een appartementje boven de kantoren wil wonen), dan zal je niet kunnen genieten van de 7%. Je bent dan onderworpen aan het standaardtarief van 10% registratiebelasting, tenzij een opsplitsing mogelijk is. Bespreek dit met een notaris.

De erfbelasting is een bittere fiscale pil wanneer je partner overlijdt. Gelukkig geniet de langstlevende partner in Vlaanderen van een vrijstelling voor de gezinswoning. Maar geldt deze gunstregeling nog steeds als je gezinswoning ook je werkplaats wordt? Indien het beroepsgedeelte onafscheidelijk deel uitmaakt van de woning én dit beroepsgedeelte ondergeschikt is aan het privé-gedeelte, kan de vrijstelling gelden voor het geheel. Maar… is het bedrijfsgedeelte geen aanhorigheid van de woning, dan geniet de overlevende partner enkel de vrijstelling op de woning. Niet op het bedrijfsgedeelte.  

Voor je personenbelasting en/of vennootschapsbelasting kan het dan wel voordelen opleveren. Informeer je hierover bij een boekhouder-accountant.  Hij zal je trouwens ook informeren over de aftrekbare kosten die je mogelijks geniet.

Let op de verzekeringen
Heb jij al aan de verzekeringen gedacht? Als zelfstandige moet je hoe dan ook bepaalde verzekeringen afsluiten. Sommige verzekeringen, zoals een beroepsaansprakelijkheidsverzekering, zijn verplicht. Andere zijn dat niet, maar zijn geen overbodige luxe. Weet dat je huidige verzekeringspakket misschien wel de schade dekt aan je woning en inboedel, maar dat je zaak niet mee beschermd is. Ook de brandverzekering verdient bijvoorbeeld een bijzondere aandacht. Om te vermijden dat je kersverse zaak opgezadeld wordt met een zware aansprakelijkheid ingeval van brand, overweeg je best een afzonderlijke brandpolis. Met andere woorden: denk er aan om je bij te verzekeren, zelfs indien je thuis werkt.

Bron: Fednot